Valor do condomínio: Você sabe como é calculado? Aprenda aqui!

Valor do condomínio

Viver em um condomínio fechado tem muitas vantagens: mais opções de lazer, segurança muito bem reforçada, manutenção sempre em dia, e por aí vai. Mesmo assim, muita gente não entende o motivo da cobrança da taxa condominial.

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Ainda que os valores sejam detalhados e discutidos em assembleia, quem nunca morou nesse tipo de empreendimento, mas tem interesse em realizar uma compra de apartamento, pode ficar em dúvida sobre o que pode, ou não, ser cobrado. Afinal, já que esse gasto entra, cada vez mais, no orçamento doméstico, é normal querer entendê-lo melhor.

Para ajudar, mostramos como o valor do condomínio é calculado. Continue a leitura e esclareça suas dúvidas!

Por que existe a taxa de condomínio?

A taxa de condomínio é uma cobrança mensal e obrigatória, independentemente de o proprietário morar, ou não, no local. Ela é prevista no Código Civil Brasileiro (artigo 1.336, da Lei 10.406/02) e deve ser usada para manter a infraestrutura do empreendimento funcionando plenamente, bem como para juntar uma quantia para a reserva financeira.

Portanto, o argumento de “não uso a área de lazer, logo, não preciso pagar o condomínio” é incorreto. Pode ser que você não utilize a área comum (piscina e espaços de lazer) no momento presente, mas quando desejar, elas estarão à sua disposição. Além disso, quanto mais opções de lazer e convívio social existem no condomínio, mais ele pode vir a ser valorizado.

Aqui, cabe uma curiosidade: algumas pessoas acham que as áreas de lazer são as principais “culpadas” pela existência da taxa condominial. No entanto, basta uma breve análise comparativa para notar que empreendimentos com lazer completo não são muito mais caros.

Espaços como piscina, playground, academia de ginástica, quadra, salão de festa e churrasqueira, de fato, impactam o valor da taxa, pois suas estruturas exigem apenas limpeza e manutenção periódica especializada. Mas mantendo os cuidados básicos, elas tendem a durar muito — melhorando a qualidade de vida, sem gerar prejuízos aos bolsos dos condôminos.

Como é calculado o valor do condomínio?

Fato é que, quanto mais unidades habitacionais existirem no condomínio, mais barata será a taxa cobrada (isso, considerando que a maioria está adimplente). Afinal, a somatória dos gastos é rateada por mais unidades.

Para calcular o valor do condomínio referente a cada unidade (seja de casa, seja de apartamento), há três componentes principais:

• despesas ordinárias;
• fundo de reserva;
• despesas extraordinárias.

Mas não é só isso. Na maioria dos casos, o valor do condomínio precisa ser proporcional à área do imóvel. A chamada fração ideal é calculada com base no tamanho pertencente a cada unidade, em relação ao tamanho total do condomínio. Isso deve constar na convenção de condomínio.

Assim, em um mesmo empreendimento, condôminos com apartamentos do tipo garden ou cobertura maiores pagam mais caro do que os que possuem apartamentos menores. Da mesma maneira, pessoas com casas com terrenos mais amplos pagam mais do que aquelas residentes em lotes menores.

O que é considerado no cálculo de taxa fixa?

A taxa condominial fixa, ou seja, o valor mínimo cobrado mensalmente, é composta pelas despesas ordinárias. São gastos relacionados ao dia a dia do empreendimento. Por exemplo:

• folhas de pagamento dos funcionários, responsáveis pela portaria, zeladoria, limpeza, segurança, entre outras funções, sejam eles profissionais do próprio condomínio, sejam terceirizados;
• despesas administrativas variadas, como impostos, gastos com serviço postal, materiais de limpeza e a taxa paga à empresa administradora contratada;
• gastos com o consumo de água, energia elétrica, gás, telefone e internet nas áreas comuns e operacionais, necessários para manter as estruturas funcionando;
• manutenção periódica de equipamentos essenciais, tais como elevadores, portões automáticos e bombas usadas nas piscinas.

Além disso, o valor do fundo de reserva também entra na conta da taxa fixa. Esse recurso é poupado, a cada mês, para que, caso haja alguma emergência ou seja preciso fazer alguma melhoria, o condomínio tenha caixa para arcar com a situação sem sobrecarregar os condôminos.

O percentual do fundo costuma ser votado em assembleia e, uma vez aprovado pela maioria, estabelecido na Convenção do Condomínio. Em muitos empreendimentos, esse montante gira em torno de um pequeno percentual dos gastos com as despesas ordinárias.

Vale destacar que, muitas vezes, os condôminos podem opinar sobre o que pode, ou não, ser considerado como uma despesa ordinária, assim como participar da constituição dos orçamentos. Geralmente, isso é feito na assembleia inaugural ou nas primeiras reuniões (em empreendimentos recém-entregues).

O que pode levar às variações na taxa condominial?

As variações na taxa são decorrentes de gastos extras que elevam o valor do condomínio em determinados meses. As despesas extraordinárias podem ser devido a uma série de fatores, tais como a quebra de determinado equipamento ou uma reforma inesperada.

Mas é importante ressaltar que não se trata de um aumento automático. Os moradores dificilmente são pegos de surpresa. Isso porque, na maioria da vezes (com exceção do multas por fiscalização, aumentos nos impostos, maior número de inadimplentes, entre outros fatores impossíveis de controlar) o que vai gerar a despesa extraordinária passa por votação em assembleia.

Somente se for aprovada, a despesa é rateada entre os condôminos. Nesse caso, ela tanto pode ser dividida proporcionalmente à fração ideal quanto ser igual para todos (independentemente do tamanho de cada unidade). A política adotada varia em cada empreendimento.

Também há outros elementos (desde que constem no regimento interno) que podem encarecer a taxa de condomínio, muitos deles, ligados a atitudes individuais. Por exemplo:

• multa por atraso no pagamento da taxa ou por descumprir alguma regra (após ser advertido, formalmente, pelo síndico);
• uso de espaços e atividades cobrados à parte, como o uso do salão de festas ou da área da churrasqueira (quando existente).

Mas, como todos esses exemplos dependem da postura individual, basta tomar cuidado para não criar despesas extras. Dessa maneira, você não ultrapassa o teto do seu orçamento.

Para concluir, existe mais um ponto que costuma gerar dúvida entre quem ainda não morou em um condomínio. A contratação de determinados profissionais (como personal trainers, por exemplo), por um grupo de moradores, nunca pode entrar na taxa de condomínio

Agora que você sabe como o valor do condomínio é calculado, é mais fácil avaliar se o que está sendo pedido em cada empreendimento condiz com o que é oferecido. Caso esteja em dúvida, peça para ver as despesas no aplicativo da respectiva administradora. Dessa forma, você pode calcular o gasto médio mensal e ver se, de fato, caberia no seu orçamento!

Já que estamos falando de finanças, que tal descobrir quanto custa um apartamento? Conhecendo os gastos referentes à aquisição e manutenção, você se sentirá mais preparado para realizar essa grande conquista!