Saldo devedor de financiamento: como funciona e como calcular

É fundamental calcular o saldo devedor de um financiamento ao adquirir um imóvel financiado, sabia? Entenda!

Ao adquirir um bem financiado, é comum que, ao decorrer do tempo, surjam dúvidas no valor do saldo devedor dessa dívida. Para chegar nesse saldo, é importante conhecer sobre os sistemas de amortização de juros e o CET (Custo Efetivo Total) do empréstimo.

Mas você sabe o que seria esse saldo devedor de financiamento e quais são os sistemas utilizados para o cálculo da dívida? Para ajudar, responderemos algumas das principais dúvidas sobre como funciona e como calcular esse saldo. Continue por aqui!

O que é saldo devedor de financiamento?

Ao comprar um imóvel ou qualquer outro bem financiado, estamos também adquirindo uma dívida. O saldo devedor é o valor dessa operação financeira contratada adicionado os juros constantes no contrato de financiamento.

Com o pagamento das prestações, a dívida vai diminuindo. Logo, o saldo devedor do financiamento também vai sendo amortizado. Com o passar do tempo, é normal que queiramos saber o valor desse débito, então é necessário calcular o saldo devedor do empréstimo.

Pode até parecer simples, mas para entender o saldo devedor, é necessário compreender os métodos distintos hoje utilizados no cálculo do financiamento. Hoje existem algumas formas de pagar o empréstimo contratado, com condições de amortização diferentes.

Atualmente, é possível comprar um imóvel e financiar de maneira facilitada programas como o Habite Seguro e aqueles próprios destinados a pessoas com baixa renda. Além disso, as cartas de crédito também são bastante utilizadas, pois apresentam taxas de juros bem mais atrativas. Com maiores oportunidades de financiamento, ainda se torna imperativo entender como funciona o cálculo do saldo devedor de uma dívida.

O que é CET?

Para entender melhor como calcular o saldo devedor de uma dívida, é preciso entender o cálculo do CET (Custo Efetivo Total), que é o valor real pago em um financiamento. No Custo Efetivo Total estão abarcadas todas as transações de crédito. Ele foi criado em 2007 pela Resolução nº 3.517 do BACEN.

Antes da contratação de qualquer operação de crédito, as instituições financeiras devem detalhar o custo total do financiamento expresso na forma de taxa percentual anual. O CET deve ser calculado considerando os seguintes itens:

• taxa de juros expressa no contrato;
• tributos sobre a operação financeira, como o IOF;
• despesas com a contratação de seguros;
• tarifas diversas e taxas cobradas pelas instituições financeiras referentes aos custos de análise e pesquisa de crédito.
• quaisquer outras despesas oriundas da operação de crédito.

Não estão incluídas no cálculo do CET taxas flutuantes, índices de preços ou outros referenciais de remuneração cujo valor se altere no decorrer do prazo da operação, conforme estabelecido na resolução. A inflação é um bom exemplo de custo que não pode ser incluído no CET. Despesas com o bem financiado, como IPTU e as taxas de registro, também estão contidas no CET.

O CET é então o valor final do financiamento. Em seu cálculo está, além dos juros, todos os custos de uma operação de crédito, sendo então o valor que será pago por quem adquiriu a dívida.

O que são os sistemas PRICE e SAC?

Como falamos, para calcular o valor do saldo devedor de um financiamento, é necessário compreender seu sistema de cálculo. Os principais sistemas existentes no Brasil são o PRICE e o SAC. Acompanhe, que falaremos sobre cada um!

PRICE

No sistema PRICE, as parcelas têm um valor constante, ou seja, o mesmo valor. O nível de amortização da dívida aumenta consideravelmente em todos os meses, logo, o saldo devedor demora bem mais a cair.

As primeiras parcelas do financiamento no sistema PRICE são destinadas para o pagamento dos juros e só depois haverá a amortização da dívida. Já as últimas parcelas trazem bem menos juros, porém com um saldo devedor bem maior.

SAC

No sistema SAC (Sistema de Amortização Constante), as parcelas não são constantes. Elas iniciam com um valor mais alto e vão diminuindo com o passar do tempo. Já a amortização é constante, ou seja, sempre igual, mês a mês, gerando um saldo devedor mais baixo a cada pagamento de uma prestação.

Nessa modalidade os juros incidem sobre o saldo devedor do financiamento. Então, após o pagamento de cada parcela, serão calculados juros sobre um valor montante decrescente. Por esse motivo, na tabela SAC o valor das prestações vai diminuindo.

Como calcular o saldo devedor de financiamento?

Para saber o saldo devedor de um financiamento, vamos explicar como ocorre nos dois principais sistemas PRICE e SAC. Veja a seguir!

Cálculo sistema PRICE

No sistema PRICE, os juros são calculados sobre o valor do saldo devedor de cada mês. Esse saldo é encontrado ao subtrair a amortização atual do saldo devedor do mês anterior.

Para achar a amortização, basta apenas tirarmos os juros do valor da parcela. A prestação, por ter um valor igual em todos os meses, necessita de um cálculo mais complexo.

Perceba, no exemplo abaixo, como ficaria o saldo devedor de um financiamento de R$ 20.000,00, dividido em 10 parcelas, com uma taxa de juros de 5% anual, ao pagamento de cada prestação:

Cálculo sistema SAC

O cálculo do saldo devedor no sistema SAC é bem diferente do PRICE, já que a amortização é constante. Os juros incidem sobre o valor da parcela, não sobre o saldo.

Para achar o saldo devedor pelo SAC, é preciso dividir o saldo igualmente e acrescentar os juros sobre cada parcela. Veja no exemplo o saldo devedor ao final de cada prestação em um financiamento de R$ 20.000,00, com uma taxa de juros de 5% anual, dividido em 10 parcelas:

É importante que antes mesmo de contratar um financiamento você entenda e saiba qual é o CET, uma habilidade adquirida por meio de uma boa educação financeira. Saber o saldo devedor de uma dívida e os sistemas de cálculo de amortização dos juros é essencial para quem deseja financiar um bem.

Gostou de entender como calcular o saldo devedor de um financiamento? E aí, você deseja comprar um apartamento, mas não possui renda suficiente? Aproveite e saiba como financiar um apartamento com renda baixa.